开发商的承诺和交付的房子不一样怎么办？
2013/12/4 9:12:15 | 作者： |
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昨日13:23，黄先生来电：我2011年买了套70多平方米的房子，前些天到了开发商承诺的收房日，我去收房。一走进小区我们这些业主都傻眼了：跟当初楼书上的承诺相差得也太大了点吧。
之前楼书上承诺多么多么高级，高档大气、融贯中西，绿化多么好，小区有直饮水、太阳能灯……
但是实际呢，直饮水根本就不知道在哪里，小区的灯我们看着也就是普通电灯。
绿化景观没法看。入户大厅做得很毛糙，墙上连个墙砖都没有贴。
我说的都是公共部位的问题，在验房时，验房师也验出了房子存在不少毛病。但这些我觉得都能忍，哪个楼盘验房时不存在点小问题呢，叫开发商整改就好了。
不能忍的恰恰是这些个公共部位的问题。我们很多业主都因为这些问题拒绝收房，没有签字。
但是开发商之前的售房合同里有这么一条补充条款：买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构严重质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不能以此拒绝接受交付房屋。买受人拒绝接受交付的，出卖人不承担逾期交房的责任。
根据这个条款，也就是说只要房子主体结构没有严重问题，开发商把房子建得再烂我们也都必须接受。
我们觉得这个是霸王条款，这有法律效力吗？公共环境部分出现问题怎么办，业主能不能因此拒收房子，并要求开发商承担逾期交付的责任？
现在我们还是没有签字收房，和开发商僵持着。我们很疑惑，这到底是我们违约还是开发商违约，我们等开发商整改后再签字收房的话，算不算开发商逾期交付？
律师团律师周旦平【上海建纬（杭州）律师事务所副主任，浙江省律师协会建筑与房地产业务委员会委员，杭州市律师协会房地产与建筑业务委员会副主任】：黄先生所说的条款是否属于霸王条款，是否应认定无效？目前还有待商榷。
公共部分出现问题是否能拒收房屋，是否能要求开发商承担逾期交付的违约责任，需根据《商品房买卖合同》中有关公共部分的合同约定、房屋交付的合同约定、逾期交房的合同约定及举证情况等综合分析确定。
但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有相关的条款，如果开发商之前的销售广告和宣传资料中，写的内容对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响的，即使合同中没有明确约定，仍视为合同内容。开发商违反的，应当承担违约责任。
所以建议黄先生进一步查阅合同条款，以及之前开发商的销售广告和宣传资料等，和开发商先进行沟通协商。
相关法律条文：
霸王条款并不是一个法律术语，实践中通常是指《合同法》第四十条所指的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。
《合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”