评论：楼市入冬，地方政府准备好了吗？

        国家统计局12月18日发布的数据显示，今年11月全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有49个，较10月增加了15个，持平的城市有16个，仅有的5个上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。

　　70个大中城市统计数据连跌两月，表明从去年开始的房地产市场调控终于开始见到效果。这在我国房地产市场建立以来还是首次出现。我国房地产市场是在上世纪90年代末随着住房制度改革，取消职工福利分房后逐步建立起来的，但由于地方政府很快将其作为拉动地方经济乃至增加地方财政收入的工具来使用，导致市场的投资功能盖过了它对民众的住房保障功能，房价长时间处于快速上涨之中，超过了普通民众的实际购买力，成为一个影响深远的社会问题。其间，尽管中央政府多次进行调控，但最终总是迫于地方政府的需求而半途“点刹”。但在这一次的调控中，中央政府推出了比以往更严厉的政策，市场手段与行政手段双管齐下，终于迫使坚挺的房价低下了头。

　　房价进入下降通道，自然会对各个层面的利益群体产生重大影响。原来通过投资投机频频得手的高收入群体面临着艰难的选择：是将投资投机型房产尽快抛售变现还是继续持有？以前享受惯了高房价所产生的暴利的房地产开发商，也开始无奈地面对市场的冷清，为了避免楼盘积压，不得不削价销售尽快回笼资金。但就这两方面的群体来说，他们并不在我国目前的房地产市场中居于支配地位，因此，即使有压力，调控政策也不大可能顾及他们的利益。

　　但是，当房价持续下跌形成一种趋势以后，地方政府所承受的压力却不可忽视。商品房价格的畸高，虽然有投资投机力量的作用，有开发商的作用，但地方政府的作用更重要。有资料表明，地方政府通过收取土地出让金和在住房建造、流转过程中收取的税费，已经占到整个房价的40%-50%。但是，调控的深入，使地方政府已经再难像以前一样坐收这方面的“制度性红利”了。有数据显示，今年前11个月，全国130个主要热点城市的总土地出让金为1.18万亿元，比上年同期减少了40%以上，这直接对一些地方政府很看重的“土地财政”构成了威胁。

　　很显然，在继续坚定不移地坚持房地产调控政策的背景下，明年的房价将沿着已经下行的轨迹继续下行。一方面，各地将继续执行限购政策，投资投机力量难以进入，另一方面，刚性需求基于对房价下跌的预期而继续等待，因此成交量也可能进一步减少，楼市将一改前几年的兴旺态势，进入一个非气象意义的“寒冬”。对此，地方政府必须保持清醒的认识。最近几年来，中央一直在积极推进经济结构转型，期待把一些地方过于倚重房地产市场的倾向扭转过来，但迄今为止尚未收到理想的效果，短期内要让地方政府从房地产市场脱身出来有很大难度。

　　从此次房地产市场调控的过程来看，行政干预力量起到了相当大的作用，就像地方政府主导了房价的上涨一样，地方政府也主导了此次房价的下降。但是，既然地方政府对市场握有如此大的权力，同时它对市场又有如此高的利益要求，这表明它对这个市场仍然具有决定性的支配力量。很显然，这次调控能够发展到什么程度，地方政府的忍耐力将是一个关键的因素。只有地方政府具备了雄厚的物质基础，有条件在财政资金来源上摆脱对房地产市场的依赖，调控成果才能巩固，房地产市场才能真正逐步转向以满足保障型需求的功能发挥上来。否则，房价下跌幅度再大，只要地方政府对其有所求，完全可以在未来按需要再将它快速调上来。

　　所以说，楼市已经“入冬”，地方政府有足够的准备吗？这是在房地产市场调控不断深入的关键时刻，地方政府必须认真回答的一个问题。