买房拆招：杭州开发商在用哪些幌子揽客？

  德信早安首推4888元/㎡起，欧美金融城均价11000元/㎡开卖……即便杭州限购已大幅度松绑，主流开发商仍是选择以抄底板块价开盘。

  面对颓丧的市场，在低价促销的前提下，部分楼盘更是以低首付、保证学区等一系列优惠措施招揽客户、刺激需求。

  这厢有开发商为了照顾、方便客户，挖空心思地推出种种利民的买房攻略，让购房者好好享受当上帝的感觉；那厢曾经的“上帝”却为了学区、为了价格、为了质量在拉横幅、砸鸡蛋。

  显然，曾经的买房优惠，已成了今日的房闹理由。

  今年以来杭州楼市各种各样的闹声从未消停。本网记者邀请了一位专业从事房产纠纷处理的资深律师，为购房者看清“诱惠”背后的真相，为市场消停一缕闹声。

  揽客第一招：开发商垫首付

  建议：购房者要看清背后的经济风险

  闹声1：上半年低迷的成交量下，多个楼盘长期滞销，企业销售回款锐减。此外，银行也收紧了房地产开发贷款，开发商对资金的需求显得更为迫切。

  为了招揽更多客户，快速为输血资金链，通过第三方机构借款给购房者垫首付成为一些企业的自救方式之一。如杭州城北的天鸿香榭里，喊出“首付10万元”的置业优惠，并承诺购房者剩余首付款将由其垫付。

  但是在缴纳首付款的最后日期，开发商承诺垫资的40万元首付款却未到位，于是购房者将告上法庭。

     开发商垫首付有什么法律风险？

  律师：目前，市场上多家开发商推出“零首付置业”，而开发商垫付首付款也属其中之一。正常情况下，开发商垫付首付款目的是为了借着“零首付”的名头吸引购房人的眼球，以达到促进销售的目的。

  在“零首付”的诱惑下，一些经济实力尚不足的购房者提前实现置业梦想。但是，“零首付”也会给购房人带来较大的经济风险，因为购房人需要同时背负银行房贷和首付款两笔债务，如果购房人的经济状况超出了原本购房时的预期，可能会导致违约无法偿还债务，从而不得不承担的高额违约成本。

     购房者买房后最难接受的就是开发商资金链断裂，所买的房子不能保质保量交房。垫首付是不是意味着开发商资金链存在问题？

  律师：虽然垫首付和开发商的资金链不存在必然的联系，但是开发商采取垫首付的方式往往也是为了通过预售商品房，加速回笼资金，减轻资金压力。

  揽客第二招：学区诱惑

  建议：购房者保留承诺的有效证据

  闹声2：也是在城北，主角是某知名开发商旗下楼盘。在销售时，该楼盘置业顾问多次提及并介绍某知名小学，使得业主们对于该学区深信不疑。

  然当业主事后在就此事再次咨询开发商时，得到的回复是学校就近分配，已经不再提及上述小学。业主认为开发商这种做法出尔反尔，一致要求其按期开工建设学校，履行承诺。

  购房过程中，开发商允诺该小区属于某学区房，但是在交房后，该小区并不属于原开发商允诺的学区，购房人该如何维权？

  律师：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

  因此如果在房屋销售过程中，开发商允诺小区所在的学区，但交房后实际划分的学区与此前承诺不符的，购房人有权要求开发商承担违约责任。当然，为了便于维权，购房人应就开发商此前的承诺保留书面协议或其他有效的证据。

  揽客第三招：模糊的开盘价

  建议：对疑义要求解释，并存证

  闹声3：上月初，某初到杭州的大鳄楼盘首开，释放的价格低于周边在售楼盘。开盘当天，现场人山人海，场面异常火爆。

  但是，就在开盘后不久，售楼处外不少首开下定的购房者拉起了横幅，骂开发商无良。

  或许因开发商初到杭州不熟悉本地习惯，据了解，该开发商对释放的价格、优惠的折扣等方面都没有做出明确的解释，很多客户对房子多少价格很模糊。其实，开发商释放的价格已经是扣掉所有折扣之后的价格；而在购房者的理解中，开发商所告知的价格是尚未减去优惠前的价格。

  购房者应该怎样避免合同误解、价格误读？

  律师：首先，购房人在签订购房合同前应仔细阅读合同条款，对于理解困难的合同条款或理解有歧义的条款可以要求销售人员作出解释并予以明确，另需对此留存证据。

  此外，如果可能的话，建议在签约过程中咨询法律专业相关人士或者由专业人士陪同。

  揽客第四招：虚假的宣传内容

  建议：对比购房合同和开发商宣传内容

  闹声4：最近，临近交付的萧山某央企大盘业主联名上书称：开发商承诺的公共部分豪华精装修形同毛坯；阳台的玻璃栏杆也以铁栏杆取而代之；宣传的园林更是不堪入目；说好的人车分流和高档会所甚至不见影踪……然而，开发商对业主的多次提出的整改要求，却始终无动于衷。

  同样犯愁的还有位于城西去年某快销楼盘的业主。

  近日，这些尚未入住的业主一口气向开发商提出了一连串质疑的问题，要求得到开发商靠谱、确切的回答。在这份问题汇总表中，涉及了屋面、外墙面漏水、阳台栏杆材质不符，等近30个问题。

  对于前期宣传的质量、装修标准等不符合收房实际的情况，购房者应该如何防范，或保障自己的利益？

  律师：商品房交房的质量标准和装修标准往往会在购房合同中进行明确，因此建议购房者在购房、签合同的过程中，仔细比对购房合同约定的标准和此前开发商宣和承诺的标准是否一致。如果不一致，可要求开发商以书面形式进行明确或者对开发商的相关允诺留存证据。

  如果收房时发现交付的标准不符合开发商此前承诺或合同约定的标准的，购房者可要求开发商承担违约责任；如果开发商违约严重的，购房人有权拒绝收房，并积极与开发商进行沟通协商进行维权。