库存量不降到6万套 杭州房价难言企稳

         限购限贷一取消，杭州楼市普大喜奔，从业人员纷纷奔走相告房价企稳。谁料想救市不同往年，楼市仅红火一周，成交量即冲高回落，降价、优惠依然不绝于耳。
         我们不禁要发问，同样的救市，为什么在2008年就能一针见效，价量齐涨，而在今天却只是冒个小泡，毫无效果呢？
         笔者认为，只要是自愿买卖的市场经济行为，必然遵循经济学的原理，杭州楼市也概莫能外。分析这两个政策救市的案例，首先必须要分析杭州楼市2008年和当下的市场供求关系这条主线。
         2008年，房不多，钱多，人多，供不应求
         2008年，整个杭州楼市总库存量最多达到8万套，但当时整个社会经济仍然呈上行走势，同时国际热钱涌入，自住和投资需求十分旺盛。简而言之，需求多，支付能力有，供应也不是很充盈，自然是一个政策导火索就拉起了整个市场，库存量一个月即回落到4万套左右。
        2014年，房多，钱少，人少，供过于求
        本月杭州楼市的库存量应该会超过14万套，比2008年多了整整6万套。供应量多了，需求量必须匹配才能达到供需平衡，价格稳定。
        那么如今杭州的房产需求量如何呢？
        自住需求：该买的已经买了，新增人口的数量有限，而且很大部分是刚参加工作的年轻人，其经济实力限制了他们的购房需求，因此自住需求量是大大下降。
        投资需求：杭州楼市的投资需求一直占据半壁江山的地位。限购限贷政策一出，首先限制了他们的购买资格，其次是价格已到高峰，失去了投资房产的动力，两大因素共同作用，近几年来的投资投机需求消失殆尽。
        自住和投资两大需求都大幅下降，而房子越造越多，一减一增，自然导致了今天14万套的历史库存记录。
        照理说，限购限贷政策的取消，是激活投资需求的法宝，整个杭州楼市的需求量应该大幅上涨才是，为什么只火了一周就回落了呢？
        投资需求去哪里了呢？
        一是经济下滑，没钱投资了。由于前十年的房产疯涨，大量的实业资金投入到房地产里，造成实体经济失血过多，丧失了转型升级的机会。当经济全球化浪潮逼近时，大陆的人口红利优势相继被越南、柬埔寨、非洲等地超过，技术和品质竞争力又缺乏的前提下，实体经济的下滑就顺理成章了。
        二是价格高峰，风险增大，收益减少。一万的房子，涨个一千，收益是10%，贷款借利息来炒房也划算。可现在的房子价格是两万三万，不光没得涨，还有可能要跌。如果跌个10%，加上银行贷款利息7%，一下亏损额就达到17%了。所以投资房产风险急剧增大，是导致投资需求大幅下降的主因。
        限购限贷政策取消主要是激活投资需求，可当投资者口袋里没钱，而且投资房产还亏损的状态下，何来投资需求的提升呢。因此这次限购限贷政策取消无疑是对着空气放了个屁，毫无实质性的救市作用。
         一周的火爆，说白了就是一小部分散户的恐慌性入场。
        接下来的杭州楼市会如何走向呢？依笔者分析，未来三年内，以价换量依然是主导，整体房产价格会逐渐下行，直到库存量下降到6万套左右，价格才能企稳。这是在社会经济逐渐恢复生机的前提下。若社会经济继续低迷，则杭州楼市的结局会更糟。
        为什么是6万套呢？因为在2008年库存量到8万套时，楼市价格就撑不住要下降了，而同比2008年，现在的各项需求指标远比2008年更糟糕。因此其价格企稳的库存量一定是在8万套之下才行。6万套是2007年左右的库存数据，假设接下来的社会经济逐步企稳，那么投资需求会逐步增加，笔者个人以为整体的需求量会跟2007年较为接近，故判定6万套库存量是一个相对准确的价格企稳基准点。