陈劲松:楼市房价探底 2012房地产债务危机将至

          2012年伊始，对于房地产行业的现状与展望，再次引发市场的思考与讨论。调控将何去何从，行业又如何发展，企业将面临什么等等，作为中介代理行业的世联给出了自己的看法。

          1月10日，世联地产在深圳总部举办了“房地产行业市场趋势及分析研讨会”，世联地产董事长陈劲松、副总经理兼董事会秘书梁兴安以及首席技术官黎振伟等高管出席了会议。

          存货减值冲击全面降价将启

          总结2011年房地产市场的主要特点，世联地产了指出五个要点，第一、从销售来看，三四线城市是拉动全国房地产增长的最主要的引擎。第二、从土地市场方面，土地增速也是在下滑。而且从成交面积，前20名城市来看基本上都是三四线城市。

          第三、从出让金来看，也主要集中在三四线城市。第四，房地产行业的库存量从2008年的6000多亿增长到目前的1.2万亿，一线城市的库存不断接近2008年的高点或超过2008年的高点，二线城市也一样，三线城市的库存也在飙升。

           至于库存增速翻翻的原因，世联认为，在市场上行的时候，由于地价和房价的上涨，库存是驱动房企利益的主要根源，也就是库存规模驱动力的现象是存在的。而当市场下行的时候，市场价格将出现低于存货价值的情况。

          世联举例称，万科在年报里面做过一次存货减值，如果有1.2万亿的库存，从去库存周期来看，2012年可能会看到存货减值的现象。

         因为2011年万科的利润有140亿，但是它的存货是1200亿。假如市价低于存货价值10%，那么万科1200亿的存货减值将会达到120亿。而且，从爱尔兰和西班牙也可以看出，因为房价下行过快导致了债务危机。

          因此，世联得出结论，“假设存货价值下降20%、30%、40%，基本上所有上市房企公司都面临着亏损和倒闭的局面。而且银行业对于房地产风险的敞口非常高，如果出现房地产最后全面的破产或亏损的情况，对中国的金融体系冲击会非常大。”

          虽然存货价值下降的压力很大，不过，世联则认为，2012年市场将会积极响应购房者的预期。购房者的风险偏好会产生改变，尤其是对房价下跌幅度的预测判断将扩大，另外，房企们为了不受流动性危机的威胁，去库存也一定会加速。

         “故而这些因素决定了2012年上半年将是黎明前的黑暗，房地产行业将进入全面降价的市场走势。”世联这样认为。

          第五、2011年商业地产的表现较为突出，从城市的产业结构来看，商业地产在一线城市目前发展比较快。即使从北、上、广、深来看，未来商业地产的核心城市还是北京、上海，等以金融业为主导的城市。

         世联地产董事长陈劲松补充到，2011年各城市主要CBD的租金都在上涨，这是市场自然发生的，因为目前政府没有租金管制，租金上涨意味着中国经济转型正在发生。

         对于经济转型，陈劲松解释，“租金在涨，只要租金涨，楼价再降一降，出租回报很合理，不是不可能达到的。如果降得快，就很快可以达到。这就是中国今后的城市转型，也因此2012年市场的亮点依旧在商业地产。”

          债务危机到来最怕市场遇冷

           针对2012年房地产行业的展望，世联则预测，2012中国经济将面临内忧外患，目前来看政府在货币政策方面已经出现了转向，信贷的定向宽松将成必然，而拉动中国经济最大的投资有2个引擎，一个是基建，一个是房地产，因此都还要继续投资，但房地产方面的投资将转化为“保障房”。

         “另外，2012年将意味着房地产行业进入制度建设的阶段。房产税会扩大试点，而且未来一定会改善，保障房的分配问题也要切实解决。”世联指出。

         除了制度建设外，对于行业的风险，陈劲松预测，“2012年上半年可能继续进入箫条期，很可能在年中、二季度的某个时点触底了，然后进行筑底，继而走量反弹，然后进入复苏期的上半段。”

         他续称，箫条期就是房价的探底期，有一个规律，房价越往下走，房价的探底期和成交量的萎缩是相辅相成的，随着房价往下走，成交量也急剧减少。

          另一个规律是箫条过程中地价下降的速度比房价下降的还快，2012年土地的降价不会体现在投标上，会体现在股权转让上，也就是类似于融创收绿城。

         处在萧条时期的2012，陈劲松最大的担忧是房企们的债务危机。他表示，“2012年开发商必须面对即将到来的债务危机，而且债务危机越早越好，因为债务可以“再转股”。信托到期了，可以发一个新的信托。这都需要越早做越好。就怕到时候市场遇冷，现金流就有问题了。”

        “比如，我这个东西原来值100亿，所有的楼盘值100亿，现在只是差了1个亿。那就最悲惨了”。陈劲松这样举例。

        他最后还引述了万科总裁郁亮的话，“万科拼命收钱的原因不是为了抄底，是为了保命。因为万科太大了，万一又有什么风吹草动，这个钱就是保命钱。”