“红五月”是低价杀出的血路，还是市场回暖信号？

        杭州楼市在五月创出一个真正的“红五月”，一个月时间，杭州主城区共售出4747套房源，比去年同期增长134.9%，创下自本轮调控以来楼市当月销量之最。

　　对于楼市的大卖，引发了各方的猜想，有人认为现在谈论楼市会回暖还为时过早，或者说回暖还只处于一个比较低的水平；但也有人认为，个盘的效应会持续发酵，甚至有可能带动整个大盘的上扬。

　　到底如何来看待楼市的这拨走红呢？

　　就算房价下跌，

　　买房的难度

　　也不会下降多少

　　楼市真的很反复无常。仍处于调控严厉执行期的楼市，似乎有了回光返照的迹象。市面上又开始出现抢房子的现象，四处托人买房子也再度流行。按理说，那些便宜的房子有人抢也正常，毕竟总还是拮据者多，但那些价格下探有限户型又较大的房子，也有人抢了，就有点不好理解了。眼前的这波反弹，与一些热销的明星盘的表现有很大关系，楼市的局部狂热被放大，从而造成部分的恐慌性心理。类似的场景在2008年金融危机时也出现过，那时一些明星盘确实充当了领头雁的角色，顺势带动整个大盘的上扬。只是三年多前的那一幕很难被复制了，至少从国家政策层面，已没有了当时的4万亿刺激。

　　应该说，时下这波行情的兴起，是一个多方合谋的结果。开发商自不待言，他们望穿秋水的心理一览无遗；媒体也是唱多为主，期待楼市能摆脱寒冬的沼泽；更重要的可能就是地方政府了，多个省市有意无意的政策微调，最大限度地刺激着购房者敏感的神经。在一个以土地为主要财政来源的财政收入体系中，地方政府的冲动事实上是最难把控的，购房者对后市政策的部分看弱，很多一部分原因应归结于此。

　　不管愿不愿意，在未来很长一段时间内，房地产仍会是重要的一个支柱产业，在其他产业转型升级仍需时日的大背景下，除了土地，地方政府确实没有其他更多的也是更为有效的收入来源，轰轰烈烈的城市化运动也有赖于此。因此，从长远看，房地产仍是一段时间内的良好产业，唯一有可能的是，政府会给这头时来疯的烈马，套上一定的枷锁，使其能变得驯服些。

　　而将这个时间点框定在今年下半年或明年上半年，应该也会遵循上述的发展轨迹。至少今年下半年，一定会有更为震人心魄的楼盘出现，就像星桥板块出现的新低，均价仅在7000元/平方米左右的五月新城的横空出世。但也可以说，这些项目都会在远郊地区，而在社会普遍认可的主城区板块，很多热销明星盘的价格低点都已悄然而逝，后续涨价房源仍能得到购房者追捧的事实足以佐证这点。现在完全可以说，这些楼盘已筑底成功。由此推断，在主城区范围内，下半年楼盘的价格可能将逆势上涨，因为价格的筑底已经足以让开发商推算出自己楼盘的合理定价。这对错过了这些楼盘的购房者来说，有点残酷。

　　当然，如果我们能从另一个方面解决问题，房价甚至在长达数十年的时间内或许都可保持一种相对平衡，即解决房子的空置问题。有报道称，初步调查显示，整个北京市空置了380多万套的房子，按每套房子住三个人计算，这些空置房源能解决近1200万人口的住房问题，这是个多么可怕的数字。当然，最后确定的数字不会有这么多。不过这样的数字也确实挺吓人的，这意味着，在未来若干年内，整个北京市就算不造一套房子，也基本是实现人人有房的梦想。只是很难有好的手段去处置这些房子，也无法把这些房子分配给无房者，当然，更没有其他地方政府能如此透明公开地来核实空置房数字。事实上，如果不能解决富裕者的资产增值保值问题，不能遏制他们继续买房的念头，无论房价下跌多少，对于无房户来说，他们买房子的难度并不会降低多少，就像现在正在上演的，很多人根本买不到那些他们心仪又能承受的房子。

　　不可不防

　　恐慌性购房的再度上演

　　已经延续数月的楼市成交高峰仍在继续，抢不到房的新闻又时不时充斥耳边，撩拨着观望者的心。“今天不买，明天就会后悔”，这样一种并不陌生的恐慌心态再次在楼市滋长，似乎又一轮地产大牛市拉开序幕。

　　来自市场的数据确实很“牛”——三四月份杭州主城区商品房成交量均超过4000套，5月主城区新房成交4747套，成为开年以来市场情况最好的一个月。如果按照这个速度走下去，全年成交量将超越2009年的5万多套。 截至昨天，杭州八城区的可售房源数量是近42000套，这曾经是一个沉甸甸的数据，但是如果以目前的月均消化度计算，似乎也不再是那么的高不可及。

　　成交量一路高攀的主要原因当然是开发商越来越多的降价换量行为。今年上半年杭州楼市不断在寻找价格底部，市场的整体价格体系不断地下移，降价楼盘之间的血腥对决从未停止。5月份杭州楼市共有30余个新盘开盘，成交前三名的冠亚季军分别为丁桥的中豪·四季公馆、昆仑·天籁以及位于三墩的金地·自在城，不难发现这些楼盘都是降价幅度最大的，从而刺激了刚性需求购房者的果断下单。

　　当然，自从去年楼市发布史上最严厉的调控政策以来，市场的内生性需求已经压抑已久，尤其是刚需购房者等不起太长的时间，当价格降到一定的心理价位时，这种需求就会变成实际成交。因此，这几个月的成交高峰暂且可以看作是降价行为刺激下的市场内生性需求的一次集中释放。

　　但是，不容忽视的一个现象是，有些前期降价热销的楼盘面对回暖的市场，开始不动声色地小幅提价，如前期12888元/平方米起价的丽晶湾，价格回升至16000元/平方米；同样位于大桥西板块的名城公馆也上涨了1000元/平方米，还取消了全部优惠，而作为5月份成交冠亚军的中豪·四季公馆和昆仑·天籁，也悄悄涨了几百元的价格。

　　而且，更为关键的是，一些提价之后的楼盘依然遭到了疯抢，继续享受到日光盘的待遇。对于这种现象，就不能再是淡然观之了，不得不警惕的是，恐慌性购房行为的再次上演。恐慌性购房行为在最近几年就已经发生多次，而且每一次都直接促成了房价的暴涨。

　　好在，昨天关于“住建部水泼房地产调控松动论，地方‘超调’将被制止”的新闻让人略感踏实。住建部新闻发言人不仅再次强调要坚持房地产市场调控政策不动摇，而且还表示，会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。毫无疑问，政府的决心才是防止恐慌性购房再度上演的最大保障。

　　抗通胀买房无改

　　“政策市”方向

　　写这篇评论之前，刚好看到一位名叫“独在旅途-笔记”的网友，在@房产圈的任志强、郑文东、蔡阳等名人，问题是同一个：“现在可以投资房产吗？”

　　很快就得到了答复。道邦集团董事长、全经联常务理事、复旦大学地产运营研究所委员郑文东的回答是，“如果定义是投资，建议不要，你不知道国家只鼓励自住者购房吗？”。亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存回应：“能投的一定要投，国家禁止的一般都是稀缺物。”但随即放言这只是调侃，同意郑文东的说法。业界知名人士蔡阳玩笑式地答复：“手头的是纸币，有时是纸、有时是币，用纸买房就晚了。”蔡阳的这句话的原意倒不是去鼓励投资，而是要表明消费者做出购房举动的背后，实则受到大的经济环境背景影响。北京华远地产股份有限公司董事长任志强尚未表态，但是按照其以往说话的风格，猜测他大概会说类似的话：“买房时机不是好不好的概念，不存在投资者在什么时候去买房，前提是你需要不需要。”

　　其实，要回答好这样大而笼统的提问，是很需要费番口舌的。所以，大佬们的回答大多蜻蜓点水，点到即止。当然，我个人也能理解购房者迫切需要知道答案的心情。众所周知，最近一段时间来，全国楼市包括杭州回暖迹象明显。五月杭州主城区共售出4747套房源，比去年同期增长134.9%，创下自本轮调控以来楼市当月销量之最。然后是那些热销的明星盘开始集体性地涨价，这些从微涨几百元到直涨一两千元的楼盘，最终还是被购房者极大地追捧。然后，成交量的急遽攀升让又让部分开发商开始惜售起房子来。随着刚需的大量入市，改善型客户也开始积极行动起来，某些近期开盘的大户型项目去化率高达9成。

　　各种迹象难免会让人产生错觉：这还是年初大量房源挤压囤积，价格战打得热火朝天的楼市么？不过，我们还是应该清晰地认识到，如今的楼市还是“政策市”。换言之，从去年年底开始的全国性房地产价格下跌，本身就不是市场经济作用的结果。在国家政策性的严格调控下，供求关系可能会成为影响市场运行的主要因素，但绝对不会是决定性因素。这点，我们从住建部最新的表态上就可以看出来，针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。说得更明白点，就是万一房价又有遏制不住的上升势头，只要国家仍然坚持“从紧”的调控政策不变，这样的回暖的持续性就要打上问号了。

　　那么，我们再回过头来看，楼市回暖现象也并非都是开发商的“作假”和媒体的“渲染”。从最近两三个月以来物价的上涨水平来看，中国经济面临的通胀压力依然非常之大。以根据佛山市发改局(物价局)一周的零售价格统计为例，短短7天，鸡蛋价格已经从4月份以来比较平稳的4.7元/斤涨到5.2元/斤，涨幅达15.5%。鸡蛋如此，其他关乎民生的物品也是如此。另外，今年以来人民币兑美元贬值幅度超过1%。专家称，人民币或已开启阶段性贬值周期。很多原本存了点钱想借吃银行利息来实现财富增长的人，发现怎么样都抵不过人民币贬值的速度。所以，不得不重新考虑手头资金的新出路。

　　在投资渠道非常有限，人们处于不断上升的生活成本压力下，寻不到出路的民间资金又惯性地流向了楼市。这样一来，似乎我们又重新绕回到了“买房是为了抗通胀”的老命题中。

　　楼市6-8月或出现“淡市不淡”的行情

　　“买还是不买，这真是一个问题。”用《哈姆雷特》里的那句经典台词来形容当下购房者的心态可谓是恰到好处。

　　一面是几个月来个盘降价的风潮从边缘板块刮到主城区，一面是近期部分明星楼盘微涨调价甚至惜售的传闻此起彼伏。作为买家，不管是自住还是投资，谁都想踩在最低点入市，毕竟，“套牢”这种事情没有人想揽在自己头上。

　　不得不说，地方政府房地产市场政策“微调”及中央“降低存款准备金率”，为今年5月房地产市场成交量又注入了活力。尽管 “去投资化”的常态化调控政策导致近期整体楼市交易量仍旧没那么乐观，但5月份还是给了人们一个“惊喜”，当然，这样一个相对满意的“红五月”主要还是表现在成交量上。

　　从近期全国房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份之后的各地市场成交量环比4月又出现一定幅度的反弹。例如，2012年5月京沪广深一线城市楼市成交量全部上涨。此外，苏州、南京、沈阳、杭州、青岛、天津等也同样表现出色，成交量出现一定程度的反弹。拿2012年5月杭州商品住宅成交量来说，一个月时间，杭州主城区共售出4747套房源，比去年同期增长134.9%，创下自本轮调控以来楼市当月销售之最。

　　不过，从5月杭州市商品住宅的供应量的数据来看，也反映出开发商有些按捺不住。杭州透明售房网数据显示，2012年5月杭州可售商品房共计96625套，其中可售住宅套数为67323套，哪怕是仅仅从杭州市区(八区)来说，41823套的可售房源量依然比3月份要多出不少。这反映出开发商在博弈市场过程中，逐渐采取步步为营的市场策略，开始主动推盘降价跑量，应对未来市场的不确定性。

　　在即将到来的6-8月传统的市场淡季时间段，整体楼市按照经验来说应该是维持淡市的状态，但是，按照当下的态势，2012年的市场状况有可能区别往年经验，楼市6-8月或出现“淡市不淡”的行情。

　　所谓“淡市不淡”是指一方面不会延续往年淡市的状况，另一方面也不会出现成交量暴涨的趋势，成交量在这一阶段保持不好不坏的状态，甚至出现小幅反弹。不管当下楼市部分明星楼盘成交有多火，抑或是尘封已久的新老楼盘垂死挣扎，6月杭州城将有30多个楼盘竞相入市，而这些新盘将为杭州楼市带来4000多套的房源，如果延续“红五月”的火爆行情，“淡市不淡”的趋势在所难免。

　　探究其原因，我们不妨从以下几个方面逐层梳理。

　　第一，政策层面正值“刺激刚需”时间窗，刚需应该会在6-8月份继续释放需求。第二，“稳增长”措施和房地产行业没有直接性关系，开发企业资金面压力还是持续存在，这个阶段开发企业会加大市场供应，供应的增加与个案价格的调整会促使后市成交量保持一定的水平，不会出现大幅下滑的趋势。第三，开发商与其像去年一样等到年底冲刺年度销售业绩指标，不如利用当前政策微调“刺激刚需”的时间窗口，及时降价跑量，有条不紊地分阶段向公司的销售目标迈进。

　　另外，从价格趋势角度来讲，市场层面应该还会继续维持现状局部或个案降价的趋势。以杭州为例，从短期市场趋势来看，杭州商品住宅市场库存仍然维持在8757883.50平方米左右的高位，市场去化周期在13个月以上(按照当前月均去化量60万-70万平方米来计算)，13个月以上的去化周期仍然是房价继续保持下跌的信号。尽管个案房价降幅有收窄迹象，但大趋势短期内改变不了。

　　总体来看，从当前市场运行特征及趋势来看，开发商不能因为近期“稳增长”的官方表态而过于乐观。原因很简单，从短期内楼市调控政策走向及市场表现而言，“稳增长”2.0版“四万亿”还难以造成2009年房价报复性上涨的局面，“去投资化”的常态化的楼市调控定调没有明显的变化。

　　整体市场仍然需要楼市“刺激刚需”政策出台，当前政策导向的大局应该还是尽可能围绕“自住需求”进行，即使出台刺激需求入市的政策也是点式的“微调”政策，并且微调的幅度也不能太大，同时也是围绕楼市“刺激刚需”这个核心而出台。如果违背了这个原则的微调政策，很有可能被快速叫停。